Le coefficient d’occupation des sols ou COS était un indicateur qui déterminait la limite maximale exprimée en mètres carrés de la surface de plancher qui s’imposait à tout projet de construction.

La surface de plancher de la construction se définit comme étant égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du mur intérieur des façades hors trémies, garages et locaux techniques. En somme il s’agit du rapport maximum entre la surface habitable totale du bâtiment et la surface du terrain.

Le coefficient d’occupation des sols ou COS était vérifié lors de l’instruction d’un  permis de construire Par exemple :

Sur un terrain de 1 000 m2, affecté d’un COS maximal de 0,4 on pouvait construire jusqu’à 1 000 m2 × 0,4 = 400 m2 de  surface de plancher

Des dispositions législatives permettaient de majorer le COS afin de favoriser la construction de logements favorisant les économies d’énegie ou de logements sociaux.

Le Président Sarkozy avait annoncé en janvier 2012 que les COS seraient augmentés de 30 % afin de faire face à la pénurie de logements en France. Cette réforme, mise en place par une loi de mars 2012 a suscité de nombreuses critiques et finalement été abrogée.

La loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové du 26 mars 2014 (dite « loi ALUR » ou loi Duflot II) a privé d’effets juridiques les coefficients d’occupation des sols (COS) dans les règlements locaux d’urbanisme.

Par conséquent, la surface de plancher maximale autorisée sur le périmètre d’un lotissement ne peut désormais être fixée qu’au regard de la combinaison des règles de densité fixées par le règlement du PLU. Le but recherché est de promouvoir la densification du tissu urbain, et indirectement, par le biais de la construction intensive de logements sociaux, la composition socio professionnelle et par conséquent la sociologie politique, de certains départements. Le COS avait été l’outil central des règles d’urbanisme durant plus de 30 ans et sa disparition est une révolution pour les élus et tous les professionnels concernés. Beaucoup de maires étaient très attachés à cette règle. Quant aux propriétaires et aux promoteurs, le COS était l’une des principales contraintes auxquelles se heurtaient leurs projets. En outre, étant le facteur déterminant des droits à construire, le COS déterminait grandement la valeur des terrains.